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目 录

Ⅰ、课程性质与设置目的

Ⅱ、课程内容与考核目标

第一章 房地产开发经营与管理基础

第二章 房地产市场及其运行规律

第三章 房地产开发项目的前期工作

第四章 现金流量与资金时间价值

第五章 房地产项目财务评价与投资风险分析

第六章 房地产开发项目管理

第七章 房地产开发项目市场营销

第八章 物业管理

Ⅲ、有关大纲说明与考核实施要求

附录：题型举例

Ⅰ、课程性质和设置目的要求

《房地产经营管理》课程是高等教育自学考试物业管理专业（专科）的专业基础课程之一。课程学习的目的在于使学生能够了解房地产开发经营与管理的基本理论、开发流程和管理要务，一方面为进一步深入掌握房地产开发经营的理论、原则奠定基础，另一方面为进行房地产项目后续服务提供一定的指导和参考。

本课程的内容主要涉及房地产开发经营与管理的基础知识与基本理论，包括房地产市场、房地产前期开发，以及与之相关的金融、财务、投资等内容，重点对房地产开发的项目管理、市场营销和物业管理等工作方法与原则进行了探讨。

本课程的重点章节为：第一章的第一节、第二节；第二章的第三节、第四节；第三章的第三节、第五节；第五章第二节；第六章第二节、第五节；第七章的第二节、第四节；第八章的第三节。

次重点章节为：第一章的第三节；第二章的第一节；第三章的第二节、第四节；第五章第一节；第六章第六节、第七节；第七章的第三节；第八章的第二节。其他为一般章节。

考虑到房地产经营与管理、物业管理专业的培养目标和自学考试考生的实际情况，本课程在内容上只把学生最应知晓和掌握的相关知识列入，有别于财经类、工程类专业开设的专业课程，所以在自学考试命题中对命题的难度和深度的把握上应充分体现这一特点。

Ⅱ、课程内容与考核目标

（考核知识点、考核要求）

第一章 房地产开发经营与管理基础知识

一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴房地产、房地产类别和特性；⑵房地产行业及其地位与作用；⑶房地产开发与经营的基本概念；⑷我国房地产业现状。

二、课程内容

第一节 房地产的基本概念

一、房地产的概念及相关认识

二、房地产的特性

三、房地产的分类

四、房产和地产的相互关系

五、房地产产权

第二节 房地产业的基本认知

一、房地产业的基本概念

二、房地产业与建筑业

三、房地产行业的地位与作用

四、中国房地产业的发展历程

五、中国房地产业现状

第三节 房地产开发、经营及管理

一、房地产开发

二、房地产经营

三、房地产管理

第四节 房地产开发经营与管理企业

一、房地产开发企业

二、房地产中介服务机构

三、考核知识点

㈠房地产和房地产业的基本认知

㈡我国房地产业的发展历程和现状

㈢房地产开发与经营管理

㈣房地产开发经营与管理企业的分类与资质管理

四、考核要求

㈠房地产和房地产业的基本认知

1、识记：⑴房地产的概念；⑵房地产业的概念；⑶房地产的特性；⑷房地产产权的概念；⑸房地产行业的地位和作用；⑹房地产业与建筑业的关系。

2、领会：⑴房地产的分类；⑵房产与地产的相互关系⑶⑷⑸

㈡我国房地产业现状

1、识记：⑴房地产土地市场与管理现状。

2、领会：⑴我国房地产市场的形势与运行。

㈢房地产开发与经营管理

1、识记：⑴房地产开发的含义；⑵房地产开发的特征；⑶房地产经营的含义；⑷房地产经营的特点。

2、领会：⑴房地产开发的形式。

㈣房地产开发经营与管理企业的分类与资质管理

1、识记：⑴房地产开发企业的分类；⑵房地产开发企业设立的条件；⑶房地产开发企业的资质等级分类；⑷房地产中介服务机构的概念；⑸房地产中介服务机构的形式；⑹房地产交易所的具体职能；⑺房地产经纪人的概念。

2、领会：⑴房地产开发企业设立的条件；⑵房地产开发企业资质等级的管理。

第二章 房地产市场及其运行规律

一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴房地产市场的概念；⑵房地产市场的特性与结构；⑶房地产市场的划分；⑷房地产市场运行机制及其规律。

二、课程内容

第一节 房地产市场基础知识

一、房地产市场的概念

二、房地产市场的类别

第二节 房地产市场及其参与者和指标

一、房地产市场结构

二、房地产市场划分

三、房地产市场的参与者

四、房地产市场指标

第三节 房地产市场的特性与功能

一、房地产市场的特性

二、房地产市场的功能

第四节 房地产市场运营环境及其运行机制

一、房地产市场运行环境

二、影响房地产市场转变的社会经济力量

三、房地产市场运行机制

四、房地产市场运行规律

三、考核知识点

㈠房地产市场的基础知识

㈡房地产市场的特性与功能

㈢房地产市场运行机制与规律

四、考核要求

㈠房地产市场的基础知识

1、识记：⑴房地产市场的概念；⑵房地产市场的类别；⑶房地产市场的结构；⑷房地产市场的划分。

2、领会：⑴房地产市场的参与者；⑵房地产市场交易指标。

3、简单应用：⑴房地产存量的计算；⑵房地产空置率的计算；⑶房屋施工面积的计算。

㈡房地产市场的特性与功能

1、识记：⑴房地产市场的特性；⑵房地产市场的功能。

㈢房地产市场运行机制与规律

1、识记：⑴影响房地产市场转变的社会经济力量；⑵房地产运行机制；⑶房地产周期循环的概念；⑷房地产周期循环的原因。

2、领会：⑴房地产市场运行环境；⑵房地产空间市场和资本市场的关系。

第三章 房地产开发项目的前期工作

一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴房地产开发用地的获取方式；⑵房地产开发用地获取中的农地征收和城市房屋拆迁补偿；⑶房地产开发资金筹措方式。

二、课程内容

第一节 房地产开发项目的报建

一、房地产开发企业的准备工作

二、行政审批

三、房地产开发项目权属初始登记

第二节 房地产开发用地的获取方式

一、土地使用权划拨

二、土地使用权出让

三、土地使用权转让

第三节 房地产开发用地获取中的农地征收和城市房屋拆迁

一、农地征收

二、城市房屋拆迁

第四节 房地产开发中规划设计方案的评价

一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点

二、房地产开发项目规划设计方案评价的步骤

三、房地产开发项目规划设计方案评价指标体系

四、综合评分法在开发项目规划设计方案评价中的应用

第五节 前期房地产开发资金筹措

一、房地产开发资金筹措的基本原则

二、房地产开发资金筹措方式

三、房地产开发资金成本及其计算

三、考核知识点

一、房地产开发用地的获取方式

二、房地产开发规划设计方案的评价

三、房地产开发资金筹措（个别资金成本的具体计算不考核）

四、考核要求

一、房地产开发用地的获取方式

1、识记：⑴土地使用权划拨的含义；⑵土地使用权划拨的范围；⑶土地使用权出让的含义；⑷土地使用权出让的最高年限；⑸土地使用权出让方式；⑹土地使用权转让的含义；⑺农地征收的含义；⑻农地征收审批权限；⑼征收耕地补偿费用的组成；⑽特殊情况的城市房屋拆迁补偿。

2、领会：⑴协议出让国有土地使用权的有关规定；⑵土地使用权转让的有关规定；⑶城市房屋拆迁纠纷的处理。

二、房地产开发规划设计方案的评价

1、识记：⑴房地产开发规划设计方案评价的特点；⑵房地产开发规划设计方案的步骤；⑶综合评分法的具体方法。

2、简单应用：⑴建筑密度的计算；⑵容积率的计算；⑶人均公共绿地面积的计算。

三、房地产开发资金筹措（个别资金成本的具体计算不考核）

1、识记：⑴房地产开发资金筹措的基本原则；⑵房地产开发资金筹措的方式；⑶房地产开发资金成本的概念。

2、领会：⑴房地产开发资金成本的构成。

第四章 现金流量与资金时间价值

一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴现金流量；⑵资金时间价值的基本概念及其基本公式。

二、课程内容

第一节 现金流量与现金流量图的基本概念

一、现金流量

二、现金流量图

三、绘制现金流量图的基本规则

第二节 资金时间价值与复利计算

一、资金时间价值的概念

二、利息与利率

三、利息的计算

第三节 资金等效值计算及其应用

一、资金等效值的概念

二、复利计算

三、资金等效值计算的应用

三、考核知识点

㈠现金流量

㈡资金时间价值

㈢资金等效值计算（复利计算及房地产购买能力分析不考核）

四、考核要求

㈠现金流量

1、识记：⑴现金流量的概念；⑵净现金流量的概念；⑶现金流入的内容；⑷现金流出的内容；⑸现金流量图的概念。

㈡资金时间价值

1、识记：⑴资金时间价值的含义；⑵资金时间价值产生的原因；⑶名义利率的概念；⑷实际利率的概念。

2、领会：⑴对资金时间价值的理解；⑵名义利率与实际利率的关系。

3、简单应用：⑴单利计息的计算；⑵复利计息的计算；⑶实际利率的计算。

㈢资金等效值计算（复利计算及房地产购买能力分析不考核）

1、识记：⑴资金等效值的概念。

2、综合应用：⑴房地产项目投资收益分析。

第五章 房地产项目财务评价与投资风险分析

一、 学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴财务评价的作用；⑵财务评价的原则；⑶建设项目的成本构成；⑷房地产项目投资风险的防范与控制。

二、课程内容

第一节 房地产项目财务评价

一、财务评价概述

二、建设项目投资估算

三、房地产项目经营税费主要费种

第二节 房地产投资风险分析

一、房地产投资风险的含义

二、房地产投资风险的类型

三、房地产投资风险的度量

四、房地产投资风险的概率分析

五、房地产投资风险的防范与控制

三、考核知识点

㈠财务评价

㈡建设项目投资估算

㈢房地产经营的主要税种

㈣房地产投资风险分析

四、考核要求

㈠财务评价

1、识记：⑴财务评价的含义；⑵财务评价的作用；⑶财务评价的原则；⑷基本财务报表的组成。

2、领会：⑴财务评价的依据。

㈡建设项目投资估算

1、识记：⑴投资估算的含义；⑵投资估算的作用；⑶投资估算的类型；⑷建设项目成本费用构成；⑸经营成本的计算公式。

2、领会：⑴建设项目总投资的构成；⑵建设项目总投资的分类。

㈢房地产经营的主要税种

1、识记：⑴营业税的概念；⑵与转让房地产有关的税费种类；⑶房地产销售税率；⑷城市维护建设税税率；⑸教育费附加的税率；⑹印花税计征标准；⑺交易服务费率；⑻企业所得税率。

2、领会：⑴土地增值税的四级超率累进税率；⑵土地增值税免税规定。

3、综合应用：⑴土地增值税额的计算。

㈣房地产投资风险分析

1、识记：⑴房地产投资风险的含义；⑵房地产投资风险的表现形式；⑶房地产投资风险的度量；⑷房地产投资风险概率分析的一般步骤；⑸房地产投资风险防范的策略与方法；⑹房地产投资风险控制的主要手段。

2、领会：⑴房地产投资风险的类型；⑵风险转移策略的类型；⑶风险组合的类型。

第六章 房地产开发项目管理

一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴房地产的特点；⑵招投标的作用；⑶房地产开发项目成本管理的原则；⑷房屋建设项目的一般竣工验收标准。

二、课程内容

第一节 房地产开发项目管理概述

一、房地产开发项目管理的概念

二、房地产开发项目的特点

三、房地产开发项目管理的意义

四、房地产开发项目管理的主要任务

第二节 房地产开发项目招标与投标

一、房地产开发项目招标与投标的概念

二、招标投标的作用

三、招标的方式

四、招标程序

第三节 房地产开发项目质量管理

一、房地产开发项目质量管理的特点

二、房地产开发项目质量管理的主要内容

三、房地产开发项目质量管理的主要途径和方法

第四节 房地产开发项目进度管理

一、房地产开发项目进度管理的概念

二、房地产开发项目进度管理的作用

三、房地产开发项目进度管理的内容

四、房地产开发项目进度管理的主要途径和方法

第五节 房地产开发项目成本管理

一、房地产开发项目成本管理的概念及项目成本构成

二、房地产开发项目成本管理的原则

三、房地产开发项目成本管理的主要内容

第六节 房地产开发项目合同管理

一、房地产开发项目合同管理的目的

二、房地产开发项目合同管理的内容

第七节 房地产开发项目工程建设竣工验收

一、竣工验收范围

二、房屋建设项目的一般竣工验收标准

三、竣工验收的程序

四、竣工验收备案

三、考核知识点

㈠房地产开发项目管理的含义

㈡房地产开发项目的招投标

㈢房地产开发项目质量管理的内容

㈣房地产开发项目进度管理的内容和途径

㈤房地产开发项目成本管理的原则和内容

㈥房地产开发项目合同管理的内容

㈦房地产开发项目竣工验收的标准和程序

四、考核要求

㈠房地产开发项目管理的含义

1、识记：⑴房地产开发项目管理的概念；⑵房地产开发项目管理的主要特征；⑶现代房地产开发项目新的特点；⑷房地产开发项目管理的主要任务。

2、领会：⑴房地产开发项目管理的意义。

㈡房地产开发项目的招投标

1、识记：⑴招标与投标的概念；⑵招标与投标的作用；⑶招标的方式。

2、领会：⑴招标程序。

㈢房地产开发项目质量管理的内容

1、识记：⑴质量管理的概念；⑵房地产开发项目质量管理的特点；⑶施工前质量管理的内容；⑷施工中质量管理的内容。

㈣房地产开发项目进度管理的内容和途径

1、识记：⑴房地产开发项目进度管理的概念；⑵房地产开发项目进度管理的内容。

2、领会：⑴进度管理的主要途径。

㈤房地产开发项目成本管理的原则和内容

1、识记：⑴房地产开发项目成本管理的概念；⑵房地产开发项目成本管理的原则；⑶项目策划、设计阶段的成本管理内容。

2、领会：⑴项目成本构成。

㈥房地产开发项目合同管理的内容

1、识记：⑴房地产开发项目合同管理的目的；⑵房地产开发项目合同管理的内容。

㈦房地产开发项目竣工验收的标准和程序

1、识记：⑴房屋建设项目的一般竣工验收标准；⑵竣工验收的程序。

第七章 房地产开发项目市场营销

一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴房地产市场预测的概念、意义和种类；⑵房地产价格的构成要素；⑶房地产定价方法；⑷房地产促销目标；⑸房地产促销方式。

二、课程内容

第一节 房地产市场预测

一、房地产市场预测的概念和意义

二、房地产市场预测的种类

三、房地产市场预测的原理

四、房地产市场预测的内容

五、房地产市场预测的程序

六、房地产市场预测的方法

第二节 房地产市场营销价格策略

一、房地产价格的特征

二、房地产价格的构成要素

三、房地产定价方法

第三节 房地产市场营销渠道策略

一、开发商直接销售

二、委托代理商销售

三、房地产经纪人

四、第二营销渠道

第四节 房地产市场营销促销策略

一、房地产促销目标与方式

二、房地产市场营销广告策略

三、房地产市场营销销售促进策略

四、房地产市场营销人员推销策略

三、考核知识点

㈠房地产市场预测的概念、意义和内容

㈡房地产价格的构成要素

㈢房地产营销渠道

㈣房地产促销方式

四、考核要求

㈠房地产市场预测的概念、意义和内容

1、识记：⑴房地产市场预测的概念；⑵房地产市场预测的意义；⑶房地产市场预测的原理；⑷房地产市场预测的内容；⑸房地产市场预测的程序；⑹德尔菲法的概念；⑺用德尔菲法进行长期市场需求预测的三个阶段。

2、领会：⑴房地产市场预测的种类。

㈡房地产价格的构成要素

1、识记：⑴房地产价格的概念；⑵房地产价格的职能；⑶房地产价格的构成要素；⑷房地产开发经营过程中常用的定价方法。

㈢房地产营销渠道

1、识记：⑴开发商采用直接销售方式的情况；⑵委托代理商销售的形式；⑶房地产经济人的职能。

2、领会：⑴房地产经济人的资质。

㈣房地产促销方式

1、识记：⑴房地产促销目标；⑵房地产市场营销销售促进策略的种类；⑶人员推销的概念；⑷人员推销的作用；⑸人员推销的方法与技巧。

2、领会：⑴房地产广告策略的主要内容；⑵人员推销的步骤。

第八章 物业管理

一、学习目的和要求

通过本章的学习，要求了解和掌握下列内容：⑴物业管理的概念；⑵物业管理市场的含义和构成；⑶物业管理市场的特点和作用；⑷物业管理市场发展趋势；⑸物业前期管理的内容。

二、课程内容

第一节 物业管理的概念及内容

一、物业管理的概念

二、物业管理的内容

第二节 物业管理市场

一、物业管理市场的含义与构成

二、物业管理市场的特点

三、物业管理市场的作用

四、物业管理市场发展趋势

第三节 物业管理程序

一、物业前期管理

二、物业接管验收

三、物业入住手续的办理

四、物业的装修与管理

五、物业的日常管理

三、考核知识点

㈠物业管理的内容

㈡物业管理市场的作用和发展趋势

㈢物业管理程序

四、考核要求

㈠物业管理的内容

1、识记：⑴物业管理的概念；⑵物业管理的工作内容。

㈡物业管理市场的作用和发展趋势

1、识记：⑴物业管理市场的含义；⑵物业管理市场的特点；⑶物业管理市场的发展趋势。

2、领会：⑴物业管理市场的构成；⑵物业管理市场的作用。

㈢物业管理程序

1、识记：⑴物业前期管理的概念；⑵物业前期管理的内容；⑶物业接管验收的概念；⑷物业接管验收的原则；⑸物业接管验收的内容；⑹物业装修的违规责任；⑺物业装修管理权限；⑻物业日常管理的工作内容。

2、领会：⑴物业前期管理的必要性；⑵物业接管验收的作用；⑶物业接管验收应注意的问题。

Ⅲ、有关说明与实施要求

一、关于考核目标的说明

为使考试内容具体化和考试要求标准化，本大纲为各章规定了学习目的和考核目标，包括考核知识点和考核要求，明确考核目标，使自学考试考生能够进一步明确考试内容和要求，更有目的地系统学习教材；使社会助学者能够更全面地和有针对性地分层进行辅导；也使考试命题能够更加明确范围，更加准确地安排试题的知识能力层次和难易度。

本大纲在考核目标中，按照识记、领会、简单应用、综合应用四个层次规定其应达到的能力层次要求。四个能力层次是递进等级关系。各能力层次的含义是：

识记：能正确认识和表述科学事实、原理、术语和规律，知道该课程的基础知识，并能进行正确的选择和判断。

领会：能将所学知识加以解释、归纳，能领悟某一概念或原理与其他概念或原理之间的联系，理解其引申意义，并能做出正确的表述和解释。

简单应用：能用所学的概念、原理、方法正确分析和解决较简单问题，具有分析和解决一般问题的能力。

综合应用：能灵活运用所学过的知识，分析和解决比较复杂的问题，具有一定解决实际问题的能力。

二、本课程的自学教材

指定教材：《房地产开发经营与管理》，何红、戚瑞双主编，高等教育出版社出版，2009年9月第1版。

三、关于自学方法的指导

自学考试考生应根据本大纲规定的考试内容和考核目标，认真学习指定的《房地产开发经营与管理》，不要偏离教材，以免浪费时间和精力。

自学考试考生要认真掌握本课程考试大纲要求的基本理论和基本方法技术，注重理论联系实际，全面系统地掌握本课程的内容、知识结构和体系，在全面学习的基础上，着重理解有关重点和难点，以及经济学、管理学等相关理论在当前的房地产开发经营与管理过程中的实践问题。努力培养和提高自己解决问题的能力和水平，提高自己的素质。

四、对社会助学的要求

社会助学者应根据本大纲的要求，认真钻研指定教材，理解和掌握教材的主要内容，对自学考试考生进行系统的辅导，帮助他们完整地掌握本课程的基本内容和重点问题，并引导他们防止和纠正自学中的不良倾向。

五、关于命题考试的要求

本课程的考试方式为闭卷、笔试，每次考试时间为150分钟。应严格根据本大纲所规定的考试内容（考虑到物业管理专业的培养目标和自学考试考生的实际情况，部分内容本大纲规定不考核）和考核目标来确定考试范围和考核要求，不要任意扩大或缩小考试范围，提高或降低考核要求。考试命题覆盖到章，并适当突出重点章节和重点内容。

本课程在试题中对不同能力层次要求的分数比例大致为：识记占20%，领会占30%，简单应用占30%，综合应用占20%。

试题要合理安排难度结构。试题难度可分为易、较易、较难、难四个等级。每份试卷中，不同难易度试题的分数比例一般为：易占20%，较易占30%，较难占30%，难占20%。必须注意，试题的难易度与能力层次不是同一个概念，在各能力层次中都会存在不同难度的问题，切勿混淆。

本课程考试的题型包括：单项选择题、多项选择题、简答题、论述题。各题型的示例参见本大纲附录。

附录：题型举例

一、单项选择题

征收下列（ ）土地，应由国务院批准。

A、草地15公顷 B、基本农田10公顷

C、耕地20公顷 D、林地100公顷

二、多项选择题

房地产市场的组成包括（ ）。

A、房产市场 B、地产市场

C、房地产金融市场 D、房地产劳务市场

E、房地产技术信息市场

三、简答题

房地产项目财务评价的原则。

四、论述题

简述物业管理市场的发展趋势。

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